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　 【李雪】：各位嘉宾大家好，欢迎大家参加本次由搜狐焦点和今晚报联合举办的2011天津休闲地产高端论坛，我是本次论坛的主持人来自搜狐焦点的主持人李雪，坐在我旁边的是来自今晚报的记者姜昊。
　　城市生活空间实际上就是城市的人居环境，是城市中各种维护人类活动所需的物质和非物质的结构的有机结合提。近两年来，人居环境在城市发展中的作用日益受到重视，很多城市开始注重人居环境的建设和改善。据了解，中国已有近600个城市提出了建设生态城市的发展主旨，绿色生态和休闲居所的概念正在成为城市建设和房地产开发新的热点。

　　下面请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是：

　　天津市旅游局规划科科长  王军峰先生

　　天津财经大学经济学院副院长  丛屹教授

　　今晚传媒集团广告部副主任  杜建辉先生

　　搜狐焦点天津站首席代表  唐延津女士

　　保利天津房地产开发有限公司副总经理  王希岩先生

　　天津光耀投资有限公司副总经理  司生国先生

　　天津光耀投资有限公司营销中心策划总监  许泉明先生

　　海昌房地产有限公司营销策划总监  吴江先生

　　仁爱集团的代表  王小擘先生

　　星耀五洲策划部经理 张素良先生

　　【姜昊】：先请天津财经大学的丛屹教授来谈一谈，大家都谈旅游地产，想请您谈一谈到底旅游地产和休闲地产有什么区别，在当下这种市场环境下，休闲旅游产业和地产业如何能紧密结合实现突破和发展？

　　【丛屹】：大家好，非常感谢给我这样一个机会。【视频】

　　其实旅游地产和休闲地产，是有一定重叠的。如果我们谈旅游是围绕旅游产业链所落定的一些房地产项目。

　　说到休闲实际上是根据人们的生活品质逐渐提高，产生对休闲产业的需要。这两个休闲和旅游，我们经常混着提，严格地说这两者是有交叉的，不完全相同，如果让我形容一下是两个集合有交集，但不能说谁包括谁。

　　我看了今天的题目——探寻养生屋，天津休闲地产高端论产，如果说到休闲地产必然要提到休闲产业。地产到底是什么，是一个产业的承载，是一个空间成份体，休闲地产通俗讲就是装休闲产业的房地产项目。

　　从天津的布局来看，我觉得有两点看法：

　　第一，天津服务业的快速发展。实际上天津已经进入到后工业化发展阶段，明显下一步开发是第三产业发展速度非常快，我们也提出像旅游、休闲全面第三产业的发展，机会就来了。

　　第二，人均收入达到4千美元是一个结点，包括第三产业服务业的发展，好像是爆发式的发展，到了这样的发展阶段。

　　我觉得从这两个方面来看天津的休闲地产，甚至说包括将来滨海新区旅游地产都是非常有发展前景的，这肯定是下一步发展重点。

　　从楼市调控的政策来说，这恰恰是一个突破口，严格地说我觉得将来的限购令恐怕不会限制像旅游地产，海口市是最典型的案例，我们限制用于居住需求这样房地产项目。短期内来看，它也面临着发展机会。

　　休闲产业在天津的发展我认为现在已经开始布点了，如果回到五、六年前大家看到那时候休闲地产没有机会，近几年发展我认为有这样两、三个支撑点。

　　第一，现代交通；现代交通体系的发展使得人们对于周边时间距离在缩短，距离在缩短使得人们对周边休闲需要的产生。早期开发的大盘，比如说像东丽湖、蓟县，包括后来的团泊湖，甚至说还包括宝坻京津新城。

　　什么叫休闲？平常工作和生活在市内，但是到周末到周边去度假，可能他自己买房子，自己出于休闲的需要，这实际上是生活品质生活的需要，第一个支撑点来自于现代交通网络的发展。

　　第二点，我认为就是大盘的规划设计上。我们要开发的休闲地产，对于环境、宜居是有严格要求的，不能说穷乡僻壤让他到那待着。一般来说休闲和环境优美，和山区和湖泊，甚至说和一些采摘等等都会联系在一起。

　　所以说休闲产业的发展，我认为必须要表现为一些休闲地产规划落点，尽可能把这个产业通过空间的规划落实出来，让它把效果发挥出来，这是第二个支撑点就是规划的问题。

　　第三个支撑点是项目的设计。每个项目设计都有一个主打的主题，这个主题是鲜明的，包括满足市场的需要，真的是有市场的群体，是可以满足你设计的项目，它能够带来的效应。

　　我觉得从这三点来说，天津的休闲地产将来会沿着这三个支撑点中间发展起来，我就不多说了，因为这里有行家，旅游地产规划在政府。

　　谢谢大家！

　　【姜昊】：谢谢丛教授。下面请旅游局的王科长跟我们谈一谈，今年4月1日天津市新出台了一个《天津市旅游总体规划》。

　　【王军峰】：规划正式还没有审批，今天我也利用这个机会，非常有幸参加这次论坛，我看到丛老师也来了，丛老师是我的恩师，还有地产界的各位老总，都是行家。我今天汇报旅游业发展的规划仅仅是从旅游业的角度，一会跟大家汇报完也希望跟大家探讨一下旅游地产的一些想法。【视频】

　　（PPT）这个PPT不是为咱们这次会议做的，我就通过PPT来简明扼要说明一下，汇报一下制定“十二五”规划的基本情况。

　　规划市政府现在已经审批完成了，正在发改委部门走这个程序，主要跟天津市经济和社会发展“十二五”规划衔接，同时也在跟国土部门、规划部门、服务业，天津市还有一个服务业办，跟他们一起做整个规划方向、布局，包括一些数据的衔接。

　　“十二五”规划大的来说有11个部分（PPT），第一部分就不跟大家说了，是“十一五”期间的发展情况，主要是一些数据。最后一部分也不说了，去年国务院正式颁布了国务院令，从今年开始所有社区以上要做旅游规划的话必须要做环境影响分析，这个也是新添加的，跟“十一五”期间不一样的。

　　首先，我跟大家介绍一下“十二五”期间旅游业发展是否面临着一些机遇，我们总结出来这么五个机遇，感觉面临着很大的机遇。前两方面，从国家和国务院的家度，从旅游方向，旅游业纳入了国家发展战略，标志性事件就是国务院2009年12月份出台了一个意见——《国务院加快发展旅游业的意见》，国务院办公厅又下发了一个文件，所有涉及旅游的部门要细化旅游业发展意见当中的要求，现在国办又发了一个《贯彻落实加快旅游业发展的细则》，现在从这个数据上看，旅游业在中国，包括在天津市应该说还没到支柱产业的地位，从数据上来讲，我们一般认为，它占GDP的比重超过7%，甚至是8%，天津市还没有到这个程度，不足6%。从全国来讲，也仅仅达到4.5%左右。

　　但是这个定位为旅游业的发展是非常大的促进作用。

　　第二，中央对天津市的城市定位，为旅游业的发展提供强大的动力。

　　首先是对天津市总体规划三个中心的批复，北方经济中心、航运中心、生态宜居城市。第二，滨海新区战略定位。第三，滨海新区的开发开放被纳入国家总体战略，也是为他注入了活力。第四，天津市经济社会快速发展，旅游业发展应该是4千美元和3千美元是一个槛儿，超过这个槛儿就会有一个突破性的进展。

　　新的数据差不多1万美元了，也就是说天津和北京离得这么近，环渤海经济实力又这么强，为旅游业的发展，为旅游地产的发展肯定也是一个促进作用。

　　第五，天津市这么多年的市容环境综合整治的结果，为旅游业的发展也注入了很大的活力。桥梁的整治、环境的整治，道路和绿化的整治。

　　我们讲旅游业发展要实现三个转变，这个转变就不展开说了，一是旅游业发展是实现旅游业发展方式的转变，我们经常讲旅游业发展是一个地产、朝阳的产业，实际上分析旅游业不完全是纯旅游产业，但是旅游业发展也要用到交通车辆，实际上碳排放也是有的。包括酒店，其实酒店洗涤，包括各个方面的排出来的碳也是很多的。

　　旅游业跟其他的商业、体育、文化是密切相关的，旅游业的发展要坚持大旅游、大产业、大市场的理念。旅游单单靠一个部门是不行的。

　　第三，实现旅游管理职能的转变。这点也是逐步跟国际阶段，实际上旅游业主管部门要从旅游产品的打造、线路的整合，转而提供旅游的公共产品和服务方面。我们现在包括旅游局建设已经开始运营的“12301”的服务热线，包括旅游的集散中心和咨询中心的建立，实际上也是体现了这个方向。

　　天津市旅游业发展定位是六个产业，可持续发展的动力产业；节能降耗的绿色产业；增加就业的富民产业；旅游弘扬文化的传承产业；增进友谊的友好产业……

　　“十二五”指导思想基本原则和发展目标，简单地介绍一下“十二五”期间旅游业发展的目标，主要是经济指标。

　　我们总的提法是到2015年末，也就是到“十二五”末期，把天津市建设成为旅游强市，国际旅游目的地和集散地，这样一个总体的目标。

　　从经济指标上来看，到2015年争取入境游客达到370万人次，外汇收入达到37亿美元，到“十二五”末期，这个数据入境游客是166万人次。旅游业成为国民经济支柱性产业，到2015年末旅游业的增加值要占到全市GDP比重达到8%，或者是接近8%，到“十二五”末期预计将接待50万以上的景区达到20家，旅行社达到400家，包括具有出境游资格的旅行社，具有出境游社团将发展到100家左右，五星级酒店数量达到40家，会展设施展览面积达到70万平方米，包括梅江会展中心、梅江会展中心二期、滨海国际会展中心、津南区建设新的会展中心。

　　滨海旅游区的起步区和主题公园区域基础设施完成开发建设，起步区初显城市规模，也就是在滨海新区航母的周边99平方公里那个区域里面。

　　概括起来说，天津市“十二五”期间旅游业发展目标，我们把它概括为“33641”，旅游总收入3000亿元，综合性大项目30个，包括旅游地产的项目，但是不仅仅是这些项目，可能有一些重点的主题公园区，包括一些现在已经有的盘山，他们可能会做一些改造。培育6个旅游品牌，五星级酒店设计达到40家，引进扶持旅游企业集团10家。

　　发展战略有四个：第一，城旅一体，统筹发展。

　　北京和上海他们的发展为我们提供一个借鉴，上海的旅游业比较发达，上海市传统的旅游资源并不是很多，应该说比天津实力还要匮乏，但是他们旅游业发展这么好，实际上跟上海国际化城市的发展紧密地捆绑在一起。

　　第二，区域联合，特色发展。加强京津冀与环渤海地区旅游项目的串联，包括旅游投诉的处理，包括旅游产品综合的营销和宣传这些方面。

　　第三，项目带动，集聚发展。规划建设一批龙头的项目。

　　第四，主题支撑，跨越发展。实际上还是要发挥企业在发展当中的主体地位。

　　“十二五”规划的核心部分是一个“十二五”空间布局规划，我们把它概括为“一带三区九组团”，按照天津市城市发展总体规划来做的，可以概括为双城双港，相向拓展，一轴两带，南北生态这样的格局，双城双港应该就是市中心区和滨海新区核心区，相向拓展实际上就是沿着海河拓展发展。

　　东部指塵以前塘沽这个位置，包括于家堡、响螺湾，像物流、化工这些区域。

　　北部的主要指蓟县的旅游资源，山水资源为代表的旅游区。

　　九组：京津新城温泉度假组团、大黄堡生态休闲组团、七里海湿地度假组团、东丽湖商务休闲组团、杨柳青民俗文化组团、团泊湖康体运动组团、天嘉湖商务休学组团、葛沽-小站民俗风情组团、北辰运河文化体验组团。

　　我们提出培育六个品牌，给大家简单做一个介绍。

　　第一，我们现在旅游局和天津市政府已经启动叫“中国旅游产业节”的品牌，今年在梅江会展中心做第三届，前两届已经做得非常好。这个产业节基本上是以旅游的装备制造业为重点内容来做的，当然也包括一些大的旅游项目的展示。

　　第二，“近代中国看天津”核心文化旅游品牌。实际上天津在中国近代史上占有非常突出的地位的城市，留下近代史上很多文化资源、旅游资源，这点与其他的城市最大的区别和特点。因为北京主要还是文清文化，西安主要是中华五千年文明的传承，上海更多是现代时尚的元素比较多，上海在现代历史上有突出的地位。还有山野名胜有、海河风光游等等。

　　第七大部分，“十二五”期间旅游要素支撑条件。

　　第一，旅游交通。因为旅游业跟交通密切相关，跟地产也是一样，地产往往强调地段，这个地段概念延伸了，不是这个区位，更重要是交通方面。

　　旅游业也是一样，旅游业有六个要素，吃、住、行、游、购、行。

　　有三个方面，第一民航方面。我们的基础比较小，但是发展速度还是比较快的，上个月天津的机场T2航站楼已经开建了，二期24万平米，旅客的吞吐量到2015年达到1600万人次，对旅游业的发展是一个比较大的促进作用。

　　民航的规模跟北京、上海差距还是比较大的，因为上海现在两个航站楼规模达到145万平米，

　　铁路客运，在“十二五”期间建设这么几条线，京沪高铁马上要开通了，津秦客运专线、津保铁路，京津城际的延长线，从北京到天津，到滨海新区的于家堡。天津站至西站地下直径线，包括轻轨1至9号线的建设。这些地铁、铁路轨道交通的建设，在2015年末基本建成，可能个别项目会甩到2016、2017年。

　　轨道交通建设建完以后对旅游业发展带动作用是非常大的，我们也做了研究和测算，京津高铁开通了以后客流量是很惊人的，包括现在京沪高铁每天的客流量单程3至4万人次以上。

　　到石家庄的高速公路有津石、京秦、南港、塘承等高速公路，建完以后会形成立体的交通网络。

　　水上客运主要有两个方面，一是天津科技邮轮母港集散的作用已经显现出来，每年接待国际邮轮的人数大概有几万人，接待航次每年达到30至40航次这个规模。

　　第二个部分，海河里面主要从三岔河口有个支撑桥那个方向，现在到大光明桥，现在已经建完了，游船很火爆。今年可能从大光明桥延伸到快速路，建完了以后产品会更加的丰富。

　　旅游景区，要增加量，要增加质量。5A级数量仅仅只有2家，估计到2015年末这个数量会翻番，达到3至5家左右，4A级大概是12家，我们估计会有一个大的增长。旅行社业总数量达到400家左右。

　　住宿业，国际著名的酒店管理集团，纷纷抢滩天津，包括香格里拉、希尔顿都来了，现在天津旅游住宿最大的问题不是硬件的问题，我们感觉硬件已经非常棒了，可能是软件和服务方面进行提升，需要制定计划。

　　天津旅游餐饮业是有一定基础的，包括一些传统的老字号、特色的餐饮，希望发扬光大。

　　文化娱乐业，考虑到天津是著名的曲艺之乡，天津的相声已经成为非常有名的旅游成品了，我们还想在特定的区域，包括意式区、古文化街，还可以办一些游客参与的活动。地产公司也做了很好的尝试，我知道全国有很多都在做，也跟一些知名的导演，印象派，比如《印象西湖》什么的，做得都非常好，也给购物业发挥重要作用。

　　旅游目的地和集散地营销，考虑到游客感兴趣的程度，我们把市场划分了几级市场，国内可能主要是环渤海地区、长三角地区为主，因为考虑到高铁。

　　从入境来看，日本和韩国一直是我们主要的入境市场，包括港澳台地区，东南亚地区相对来说人数也比较多，欧美地区这两年人数增长比较快，但还不是主流。比较少的就是非洲和南美地区，相对来说是比较少的。我们也是考虑到距离的远近，游客对天津感兴趣的程度做的营销计划，包括策划一些旅游线路。

　　天津市在“十二五”期间有两个重要的机遇，我们要办两个比较大的运动会，这两个展会对天津的形象是一种宣传和推进。

　　区域旅游合作，第一京津冀区域合作，实际上联系最紧密的还是北京、天津、河北省，扩展开来就是放大到环渤海地区，加上山东省和辽宁省。

　　从东北亚合作来看，我们成立了一个合作机制，十个市市长和省长要开会研究这个事，特别是天津作为接待邮轮母港的作用实际上是非常大，比传统游客消费能力是要强得多，并且人数相对来说比较大，天津又是在环渤海区域当中占有中心的地位。

　　从意大利的歌诗达邮轮，通过海洋这个合作，实际上东北亚区域合作的潜力是非常大，包括日本、韩国，甚至包括俄罗斯一部分。

　　保障措施就不给大家过多介绍了，主要从工作的进度上要做的一些工作。

　　刚才丛教授也说了，对旅游地产我是一个门外汉，但我有三个方面的体会跟大家做一个探讨。

　　第一，我感觉旅游地产的建设可能要比较依附于交通的建设，特别是轨道交通的建设。

　　第二，旅游地产的建设可能要考虑到旅游资源，要依附于旅游资源做建设。

　　第三，旅游地产的建设可能要有传统地段为主，主要考虑地段建设，要向文化旅游资源和文化要素的要求做转变。山和水这种资源应该说比较容易得到的，或者说是相对容易得到的，具有文化内涵和文化底蕴的这些旅游资源或者叫文化资源，实际上是非常稀缺的。

　　有这么三个体会，跟大家一起做个沟通，谢谢大家！

　　姜昊：谢谢王科长，王科长刚才也提到一带三区九组团，像团泊湖、东丽湖、小站、天嘉湖都是非常热点的几个板块。下面想请地产商来谈一下，对休闲地产和旅游地产的看法。

　　首先请保利地产的王先生谈一下，因为保利在天津开发有很多知名的项目，在海南也有类似的项目。

　　【王希岩】：广东有。

　　我简单介绍一下我们公司的项目，在国内有很多专门做旅游地产，我们公司产品线会相对丰富一些，包括住宅、写字楼、商业和旅游项目。【视频】

　　近期有两个比较大型的项目，向大家做一个重点的介绍。我们在成都有一个项目，项目占地6千亩，规划250亩公园，位于成都北三环，相当于整个成都北区的风景区核心地带，所以这个项目占有比较好的天然资源，像北边是成都的植物园，西南侧有一个大熊猫保护基地，总体而言是占据了比较好的天然优势。成都这个城市地产集中度比较高，所以具有这样的一个条件。

　　我们自己有一家酒店，从2008年开始建设，这个项目在成都还是很大的，包括当地很多大型活动都会选择在成都来做，地方政府也很支持，对于整个成都旅游业的发展都带来很大的带动作用。

　　另外，在广东的阳江有一个项目，叫保利红磡，可能很多人都没去过阳江，大家可能都去过三亚，阳江很漂亮，阳江有个沙滩叫碧海银滩，这个项目占地有3千亩，在这个项目有4家五星级酒店，这个项目在近期会面试，整个容积率只有0.42。我们会做一个归纳会发现，旅游地产项目都具有一些先天独厚的条件，有山有海。

　　我们在天津目前在做有一个海棠湾的别墅，在武清，这个属于城市别墅，位于武清城市核心区，离市政府很近，对整个武清来讲是卫星城，有很多北京的客户购房确实是为了休闲度假，一万多的房价对于北京来讲买别墅，真的是小儿科。别墅单价也就1.3万左右，对于北京客户来讲是一个比较强的吸引力。尤其是加上京津高速开通以后，到武清只需要40分钟的时间。

　　从整个天津旅游地产的发展来看，我觉得它有很广阔的发展空间，因为市场不仅仅是武清，不仅仅是天津市。

　　我简单说一下自己的想法，旅游地产确实存在比较广阔的发展空间，因为丛老师也讲过，很多的一些纯住宅受冲击比较大，旅游地产客群面向不是很客户，可能有很多外地客户，不是以周边行政区域划定的标准。比如临市、临省、跨区都会出现，有可能成为房地产新的经济增长点。

　　休闲度假都是每个人向往的生活状态，他的生活习惯，他可能在市区有一个公寓，可能周末到郊外休闲。

　　国内的生活状态，大家平时都是高密度，高楼林立、交通很拥堵、空气污染很严重。实际上对于郊区休闲屋，或者所谓的休闲地产需求量都是比较大的，尤其是这种旅游地产空置率也比较高，它没有得到一个有效利用的表现，所以说我们觉得，如果说真正能够把郊区、郊县休闲地产的产品有效流通起来，利用的频率会提高，那我们觉得旅游地产、休闲地产市场的空间还是很大的。

　　接下来会有很多业内的代表，自己做的一些项目，我们也想听听他们对这方面的介绍。

　　【李雪】：感谢王总，其实我刚才听了王总的话特别有感触，他以一个地产人的身份，很诚恳说出来，我们目前休闲地产的产品，如果能够流通起来，它的市场发展会更好。

　　下面请问一下光耀集团的司总，您对这个问题怎么看，您觉得休闲地产实现突破性的发展，它的关键在哪？

　　【司生国】：我们来天津的时间不太长，正好刚才说了团泊风景区，我们正好在那做了一个项目，去年是一期的销售。【视频】

　　我们公司在南方也做了关于高尔夫和类似于小型精品度假酒店，类似于旅游地产配套的服务。

　　我们理解，一种是尖端客户。你说海南，三亚、海口，哪里有好的房子，哪里有最稀缺的资源，这帮客户会过去，无论价格，无论什么类型的产品，他只会说资源占有。

　　另外，城市的近郊和远郊休闲地产的形式，我们项目用一年的时间，和天津客户交集的过程中总结了一些东西。拿天津来说，团泊湖和东丽可达性非常强，30分钟的车程，它可以满足客户群主动郊区化。

　　我们都知道城市生活压力非常大，有一部分人想着能否脱离现在的生活，既能够不影响目前的工作，又能释放压力的方式，所以主动郊区化，如果有一种产品，能够拥有一定的自然资源，在这样资源里面可以做到一些符合客户需求的产品，而这个时候实际上客户拥有的期望值就会很高。

　　另外一种叫远郊，像盘山蓟县，就拿天津本地人来说，一年去一次还是两次，一个月是去一次还是两次，这是最开始的定位，没有办法把它转化为第一居所，在东丽和团泊湖这样的区域内可达性非常强，团泊湖有湿地，东丽有非常优美的风景区，这样的话可以从二居转化为一居，这实际上是城市发展的过程。

　　大家都知道城市核心区，我们在做旅游地产时候风景优美最重要，更重要的是低密度，密度是足够让人在这里释放自己的心情，在城市中心区不可能有这样低密度，有大片土地提供。

　　近郊总体规划来说，是城市发展的趋势，我们相信像团泊、东丽这样的区域，应该说5年的时间，像5年前的梅江，5年后整体规划越来越科学、完整，会比5年前的梅江发展得更好。

　　谢谢大家！

　　【李雪】：谢谢司总，其实司总说到了风景优美和低密度这个是休闲地产和旅游地产不可缺少的因素。下面请问星耀集团策划部经理张素良先生。

　　欢迎您加入我们的讨论，其次想问您星耀五洲是一个很早进入天津的一个项目，当时世界之星的概念深深灌入到天津人的心里，请您谈一下休闲地产形成的一个关键。

　　【张素良】：休闲地产是星耀集团整个转型的项目，到了做星耀国项目其实已经往旅游地产来转变，目前集团的定位是为了发挥旅游地产更好的价值，定位向创意地产，旅游地块每一块地有它的特色，我们怎么把它的特色发挥出来，在整个集团规划上面有一点，我们倡导的旅游地产生活是与其他考虑问题不一样，除了环境、交通这些以外。【视频】

　　我们考虑到怎么解决一个家庭，从老年、中年到小孩一家人的居住、旅游、休闲的问题。这是星耀五洲在摸索中的第一个项目，所有配套是围绕这些来做的，老年人有保障医疗。小孩有教育，一个小孩可以从他出生，出生的医院开始到他高中毕业都可以在这里进行完善教育。中年人有他商务的功能，我们有酒店，他商务交流还有一些配套，高尔夫、游艇。全家人可以玩水上的运动，还有滑雪场。

　　星耀五洲是要解决全家人从老到少，从生活基本要求到休闲旅游的要求，这是整个相关的理念。

　　这块地块给予了我们创意的空间，怎么发挥天嘉湖资源的基础上，我们把它价值最大化，才会做到世界版图，这个地块的特质在全国是不可能再有的，这才能做得出来的。所以星耀集团做出的项目，可能每一个项目都不一样的，无法复制的。

　　目前在天津的星耀五洲之外，在昆明已经开始了一个几千亩的星耀水嘉项目（音），那里面的功能和配套完成，在星耀五洲基础上再一次升级，其实这两个项目完全不一样，但倡导的理念是一样的，我们解决的是全家人的旅游。

　　【姜昊】：请问一下仁爱集团的王小擘，仁爱集团率先在团泊湖地区土地整理，对整个板块比较了解，您能否介绍一下这个板块的情况，团泊湖也是九大组团之一。

　　【王小擘】：非常感谢给这样的一个机会介绍我们的项目，我们仁爱集团在团泊区域是首个开发项目，同时也做了相应的土地整理的工作。【视频】

　　我们在开发团泊湖想法的时候，主要还是针对休闲地产客户的需求，尤其在团泊湖区域有了一个比较好的自然景观的资源，在资源上下了很大的功夫，我们做的别墅团体都是以独栋产品为主，目前是稀缺性产品。经过几年的积累，我们在产品设计方面上，还有客户需求方面上都精心设计，取得了相应的成绩。

　　另外，我们认为在休闲地产方面，在未来，我们也要进行新项目的研发和探讨，在未来发展过程当中在产品的研发上，在户型的设计上都要满足未来客户的需求，这些都要再进行研究。

　　尤其我们集团在未来新项目上，更加注重资源利用。我们在配套方面上，现在已经建设文明酒店，包括借助周边相应配套。在未来我们也会进一步加强休闲配套方面的建设，为团泊整个区域休闲地产的成熟尽自己的一份力量。另外我们在产品方面上也是为客户提供更多的一些需求，在满足客户需求上下一定的功夫。   

　　【姜昊】：司总，请问您一下，有这样一个现象，我也经常去郊区的一些项目，很多打休闲地产概念的项目，在销售的时候会营造非常好的销售环境，客户在购买上会有一定的冲动和欲望在里面，但是他买完以后面临很多现实的问题，比如说他可能工作忙没有时间装修，可能没有时间享受这种生活。您感觉这种类似休闲地产产品开发是不是应该脱离传统住宅开发思路，比如说在装修上能否搞一些拎包入住的简装修，实现他交了房就能够进来住，而不是让购房者进行很漫长的装修过程，毕竟休闲地产产品所处的位置都是距离很远，大家可能在市区装修都很烦，更何况在这种地段。
　　
    后期维护上，可能产品入住率低的话在物业管理上跟不上，如果跟不上的话，对社区整个维护显得没有人气，显得很萧条，在这种产品开发上您感觉怎么样能够规避一下。

　　【司生国】：我觉得这是两个方向，你刚才提到毛坯交房和简修交房，可能面积不会太大，50、70，100平米以下，实际上在中高端的消费群体需要一种个性的释放，比如说我们去年总共销售300套别墅，我们采访客户，这300套别墅我给你按一样的风格装可以吗？他们不认可。他买的时候已经想清楚了，买一套房产消费的话毕竟是200万、300万的东西。

　　前面我们所在担心的问题，作为消费者他们已经想得很清楚了，他是需求的释放和拥有的过程。

　　就好像现在有很多富裕的家庭一样，他买车可能是两辆、三辆，可能他不需要这么多车，但是他是需要拥有的过程。房产也是一样，人的生活水平提高了，觉得自己达到一定阶段之后，他会觉得我想要一种不一样的生活，我为那种生活付出的代价或者说是一个价格我认为是值的，这是客户真正心里想的。

　　很多首置的客户会想，买完这个房子会装修，24小时都用，住在这里面。就好像客户在海南买房子一样，很多都是空着的。

　　我当时在广州沿海做了一个度假项目，其中30%是都是空置的，三年当中我一直都没见过他们，可能他过了几年来，那时价格就提高了。我们主动郊区化的别墅项目，现在市区的房价2万多很普遍的，买一套100平米的房子200多万，很难买一套很好的房子，而在东丽就不一样了。

　　换个角度来说，在过个年这些区域成熟了，不可能以现在这样的单价买这样的一个低密度产品。

　　后面讲到维护的问题，维护是两方面，一个是客户自己入住率低，那我们想“低”的原因是什么，因为他没有事情做，他到这个区域来了，你让他星期五晚上来他没有事情干，星期六睡一天觉，星期天回去了，这实际上是留不住客户的主要原因。

　　大家都知道我们的项目在团泊，对团泊的理解深一点。团泊这个区域现在有仁爱的温居酒店，有高尔夫，在将来有60平方公里的团泊湖湖面，包括周边的一些湿地所带来的净化空气等等。像高尔夫是高端的商务配套，像温泉，尤其在北方的冬天是必须的，对生活起到很好的释放心情的休闲方式。再加上水上运动，60平方公里的团泊湖面不是水能给我们带来多大的价值，而是水面周围配套低，有很多水上运动供大家参与和使用。

　　新的规划沿着湖岸线有一个休闲平台，这意味着湖不仅仅是供人欣赏的湖，他可以参与。当我们每个人都有一种欲望，或者说对水有一种情结，如果能够参与到进去会是一个非常好的运动，是非常好的休闲方式。

　　我们在培养客户的消费习惯，或者是培养客户在这个区域度假的习惯，我们在每周末，包括对物业要求也是，每个周末会在我们的团泊湖做金融讲座、理财的讲座、垂钓运动、采摘等等，双休都会有新的活动出来，包括邀请客户去泡温泉，这就是一个消费习惯的培养。

　　大家都知道所谓的距离，心里距离远远大于实际距离，说一个地方远，在天津市很多市区的人对滨海陌生，为什么会陌生呢？他觉得那个地方我都没有去过，跟我生活没有交集，在快速路上早高峰晚高峰堵一堵就一、两个小时，他在你的区域都存在过，都参与过，他会把这个第二居所转化为第一居所。

　　我们作为开发商只能说针对这种客户的需求，我们设计符合他们的产品，符合他们需要的东西，更主要的是大环境。如果没有周围的高尔夫、酒店、团泊湖，纯粹是住在这里，那销售的难度是非常大的。

　　【姜昊】：谢谢司总，可能中国人的居住习惯还是要有一个过程，让大家认识到不同生活方式，而他的生活方式由纯粹都市生活逐步向郊区化过度。

　　司生国：不是一个过度的过程，我的理解是当一部分客户达到一定的消费阶段的时候，他有一种消费的欲望，或者是消费的需求需要释放，而我们是一个疏导的过程。

　　买任何的东西，包括奢侈品也好，包括汽车也好，包括房产也好，除了刚性需求之外，更多满足客户心理需求。相同的东西，我们理解，如果这瓶水很好，一个好的东西有好多种，这个公仔也很好，客户不会说因为这瓶水好把公仔都买了。

　　核心你是能否提供客户最想要的东西，如果你提供的东西是他最想要的，你这个东西不管是高于市场价格，不是这个地方不在城市的核心区，但是他会成为客户目的地消费场所，好的东西不一定全都拥有，但是这是我想要的，远一点没关系，他想能否满足我想要的，满足我的需求。

　　【姜昊】：司总说休闲地产到了那以后他玩些什么，怎么样把人留在那。

　　请问王科长，刚才看九个郊区的组团，是否有一些重点的旅游项目进行开发。

　　【王军峰】：是这样的，或多或少都有，包括仁爱集团老总所说的，仁爱集团基本上包括团泊湖、蓟县的项目，从旅游业角度都形成了很大的系统，老百姓也都知道去这个地方有很多好玩的东西，现在看居民消费的时候关键还是没有好的产品，包括天津距离北京这么近，特别是北京人，可能感觉周边的旅游资源还是相对来说吸引力不够，只要你有好的产品老百姓一定会去，因为交通都不是问题，包括价格也不是问题。

　　从九个组团来讲，发展都是形成一定规模的，“十二五”期间我们要重点建设、推介的几个组团。

　　【姜昊】：请问星耀策划部经理，之前我采访咱们老总也说，今年是星耀产品呈现年，包括酒店、游艇俱乐部也快开了，最近有没有马上呈现给大家的生活配套。

　　张素良：刚才几位老总也说了旅游地产的关键是怎么样让人们在这里生活更舒服，这个是做旅游地产的目的。星耀第一部分呈现，在6月29日计划有高尔夫会所要开业，目前的高尔夫球场已经有客户在打了。再过大概一个多月游艇俱乐部也要开业。9、10月份我们还有一个精品奢侈酒店也要对外营业，这里面将会提供各种各样不同风格的餐饮服务和商务，水上运动的不同内容。

　　高尔夫那边除了商户打球以外，还与我们的设计师一起创办的高尔夫学校，从青少年开始的高尔夫高端教学，明年陆陆续续也会有一些配套兑现。

　　到目前为止星耀五洲客户在那边的吃、喝、住、行都不成问题，幼儿园也要开业，到明年内容也要更丰富。

　　【李雪】：相信通过以上各位专家和开发商的观点，相信大家已经对休闲地产已经有更深入的了解，最后有请各位在座的嘉宾及对于今天论坛的主题——休闲地产，做一句话的寄语。

　　【司生国】：我们希望做出更符合客户需求的产品，打造更好的环境。

　　【张素良】：星耀秉承对社会对百姓的责任，将旅游产品与居住的第一居所结合，让大家在居住的同时享受到休闲旅游。

　　【王小擘】：未来仁爱能够为天津的休闲地产提供更多的精品，更好发挥团泊湖自然景观的优势，为市民提供更好的服务。

　　【吴江】：海昌专门做旅游地产，作为海昌地产希望把好的地产项目带到天津，在天津未来地产项目应该算是比较有代表性的，请大家拭目以待。

　　【王军峰】：我是一个门外汉，我感觉到旅游地产可能以后大家要更多关注除了地产以外文化内涵的挖掘和打造，自然的东西资源相对比较多的，把文化要素注入进去可能是以后的发展方向。

　　【李雪】：好的，我们今天的论坛到此结束。再次感谢各位的到来，谢谢大家！

 

（来源：中国网  20110615）

 

责任编辑：桃子