◆

    俗话说：近水楼台先得月，向阳花木易为春。商业设施选址不仅是开发商关注的问题，也是商户选择设施的关键因素。在日本，由于城市铁路和地铁在地理位置、客流量方面具有得天独厚的优势，历来受到开发商的关注。

    今年（2006年）5月底，被并称为“城市规划的三大法律”的《城市规划法》、《建筑标准法》（修订案）和《增强中心城区活力法》，相继在日本国会获得通过，且在2008年将全面进入实施阶段。

    伴随着相关法律实施进入倒计时阶段，服装专业商店的选址问题再次引起了业内外人士的关注，车站商业设施成为众多企业追逐的对象。而在同一时期，东京地铁公司宣布：鉴于表参道地下商城开业10个月来表现突出，公司决定在今后几年内加大车站商业设施的开发力度。

服装流通企业关注不同业态

    今年8月，日本纤研新闻社开展了一项关于服装流通企业选址意向的调查，结果显示：专业服装店最关心的业态为车站商业设施和服装商厦。此外，鉴于有关限制郊外购物中心开发的法律要到2008年开始实施，服装流通企业在关注城区中央商业区开发的同时，也做好了进入郊外购物中心的准备。

    在做出有效回答的111家服装流通企业中，有65家表示，城市规划相关法律实施后，将把车站商厦、服装商厦作为主要目标；表示看好郊外购物中心的有37家；看好中心城区街面店和郊外街面店的分别为35家、17家。

    业内人士分析，服装企业看好车站商厦、服装商厦的理由主要有：交通便利，客流量大；车站周边会集了不少商业设施，形成了聚集效应；车站商厦、服装商厦举行的“让顾客满意活动”得到了认可等。选择中心商业区街面店的企业则认为，“中心城区街面店能够进行不同于郊外购物中心的商品策划，且最近客流量有所回升”。

    与此同时，相当一部分服装企业看好郊外购物中心，它们认为，地方城市不同于东京、大阪等大城市，郊外购物中心才是流通渠道的主战场。不少企业甚至准备进入改装后的购物中心。虽然关注郊外街面店的企业不多，但这种业态的优势还是非常明显，如停车方便、商店布置和商品陈列可以不受空间的限制、有利于发挥人的想象力等。

    出人意料的是，在接受调查的111家企业中，仅有10家表示，城市规划相关法律实施后，对其开店计划进行了调整。之所以会出现这种情况，是因为大多数服装企业认为：今后仍然会根据需要选择不同业态，并没有受到修订城市规划法带来的压力。大型服装企业UNIQRO公司负责人的答复很有代表性：“我们今后将根据不同地理位置，选择不同业态扩大销售网络”。

    从调查结果可以看出，调整开店计划的企业，大多为中型服装企业。IGA公司表示：“今后将积极在郊外开设店铺，同时关注6大城市的车站商厦”；亚洛公司则表示：“2008年以前，我们将积极在年销售额在250亿日元以上的大型购物中心开店，之后择机进入车站商厦和服装商厦。”

    当然，也有一些企业看好郊外购物中心。SALONMODE公司一直强调“两条腿走路”，将中心城区街面店和郊外购物中心放在同等重要的地位。该公司在答卷中表示：“郊外购物中心面临着新的机遇，今后我们将强化面向年轻人的商品策划”。

    福冈县立花屋公司声称，为了积极在购物中心开店，他们有针对性地对商品策划进行了调整，争取扩大目标顾客群的范围。

    同时，一些服装连锁企业还看好改装后的城区现有商业设施，比如帕雷默公司，该公司表示：“我们并没有考虑城市规划法可能带来的影响，但从结果上看还是会更多地关注改装后的综合零售店。”

    布鲁克拉斯公司也透露将开发适合中心城区商业设施的新业态。

ECHIKA地下商城成典范

    服装企业看好车站商厦不无道理，因为在各种业态中，车站商业设施的表现最为抢眼。

    以东京表参道车站的ECHIKA地下商城为例，开业10个月以来，其销售收入超过预期的比例高达20％，与其他业态形成鲜明的对照。

    华歌尔公司设在该店的安菲品牌内衣、服饰卖场的销售额更是创造了该品牌单店销售额得新高。有些店铺单位面积月销售额更是达到了令人瞠目结舌的每平方米90万日元。

    WORLD公司的富丽波尔服装店、井田两国堂公司的MSSTYLE化妆品专柜、纪之国屋的食品专卖店都声称，ECHIKA开业以来的销售走势远远超过当初的预期。

    ECHIKA的成功，对于作为开发商的东京地铁公司（TOKYOMETRO）来说，无疑是一支强心剂。该公司认为，ECHIKA品牌化的原因，在于成功会集了原宿地区原本没有的业态。

    如今，东京地铁公司在近30个车站拥有200个店铺，年销售收入总额达到200亿日元，鉴于ECHIKA已经产生较大影响，公司决定在今后的3年至5年内，将开设4家同名商业设施，其中包括山手线和将于2007年开通的地铁13号线的车站。

“四驾马车”拉动商业设施开发

    今年（2006年）4月，东京地铁成立了METRO资产管理公司，专门负责商业设施的开发。

    据介绍，ECHIKA地下商城、车站商厦、车站商店街、高架桥下商店等四种业态将成为东京地铁公司拉动商业设施相关业务的“四驾马车”，并成为东京地铁集团继客运之后的第二大业务。

    在入驻商户选择和商品结构方面，东京地铁公司将进一步突出时装和时尚性。

    车站商厦方面，东京地铁目前拥有贝尔碧赤坂、METROM后乐园、METROM高岛平等三个设施，它们将在最近两年进行大规模改装。此外，东京地铁还计划利用在池袋地区拥有的土地建造新的商业设施。

    车站商店街业务方面，由于不受规模和入驻商户的限制，东京地铁公司将积极开发该业态，并及时对入驻商户进行筛选置换，在明年春季之前，5个车站增加10家商户。

    此外，9月1日在丸之内线新宿车站开设的METROPROMNADE引进了三个专卖店，分别为吉翁商事公司的“隆加尔诺”品牌服装，三爱公司的“三爱”、“勒格威尔”品牌泳装，MISUZU公司的“谢那谢纳”品牌手表、饰品等。

    高架桥下商业设施主要集中在东西线和千代田线沿线。东京地铁公司认为，选择业态的关键在于“时装或具有时尚感的品牌”，表参道ECHIKA地下商城的商业模式已经在实践中得到检验，服装与日用品、化妆品、佩饰、化妆品、美容店的组合得到了职业女性的普遍支持。因此，今后在地下商城开发方面，他们将继续突出女装，并根据设施的具体位置考虑引进男装品牌。

    虽然四种业态在规模、运营模式、商品构成等方面具有不同的特点，但它们的共同之处在于充分发挥了车站交通便利、客流量大的特点。不难预测，在今后数年内，日本各类商业设施的开发将出现新一轮高峰，那些具备良好的地理条件并能充分利用自身优势的企业将在竞争中处于有利地位。

（来源：中华服装网  20060919）

责任编辑：叶子